第十五章 商业街(1/2)

首发：~第十五章 商业街

办公室里，李闲云道：“旅游需求和商业变现，本质是悖论。游客观光旅游，需要的是能吸引人的风景，足够的空间与舒适度，商业街的要求却是足够的客流与强大的变现能力，这使两者在建设上就有本质不同。鬼城更擅长打造一个让游客乐而忘返的区域,我们对空间的要求极高。为了避免游客旅游体验的下降，我们甚至会减少一些商铺的存在。”

这到是，越是沉浸式强的地方，越是不需要太多的商铺。

因为那会破坏体验感。

你能想象你来到一个盛唐时期的古建筑环境里，然后那些古色古香的建筑却个个都是现代化的小买卖吗？

严重破坏场景体验。

但还不能没有！

毕竟变现需求必须考虑。

所以绝大多数时候，以古风打造的商业街,旅游景点,在商铺上都有一定的限制，那些现代化电器,奢侈品店什么的就别想了，尽量卖些土特产，纪念品，零食小吃，还有风情小旅社等等，主要以便民为主。

象鬼城的末日小镇，李闲云更是连商铺都不许存在……一堆商铺热热闹闹的经营，还算什么末日？

正是因为李闲云姜正他们这样的高要求，才使得鬼城的沉浸式体验特别出色，要不然也不可能在没有大量的广告轰炸下，反响如此强烈。

可以说，李闲云他们从一开始就极度追求游客体验。

不能说只有他们有这份长远眼光，只不过大部分商家是没有这样的底气的。

外挂是能力，也是底气，让你敢于去冒险，敢于去做那正确的选择——绝大多数的正确选择之所以被放弃，不是因为商家短视,而是因为高投入高风险。

正因此，在李闲云看来，象卫成规划的这个商业街，因其要求，其吸引力是注定要比鬼城小得多的。

当然，商业街也不是没有优势。

一个是在市区，地段好，天然客流大。还一个就是不收门票，门槛低。

这使得商业区的客流确实不会比鬼城少，但是变现能力却未必强。

原因很简单，门票是硬收入！

同样是日均一万的客流，鬼城的客人门票钱是少不了的，剩下的增值服务自主选择，但是商业街的游客却可以一分钱不花就走过去。

所以你周转再快，客流再大，哪怕是日均三万客流，但客流消费未必强过鬼城。

但这就不是卫成需要担心的了。

因为他们是靠地租！

生意好了，地租肯定涨，生意不好,地租却不会便宜。

只要业务部的人会忽悠,总会有源源不断的小商家进来,倒霉的只是他们而已。

也正是因此，卫成非常需要一块响亮招牌来打响名号。

说白了，他的商业街不是卖体验，而就是卖招牌的！

怪不得一听说李闲云过来，卫成就亲自跑过来见他了。

从这个角度考虑，李闲云可以想象，这所谓的沉浸式体验，留给密室的空间不会太多——终究就是个忽悠而已。

这让李闲云有些意兴索然：商家本质都是先赚快钱，后面天塌地陷关我屁事？

卫成不知道李闲云已经看破了他的心思，还在乐呵呵道：“这个没有关系，有易胜鬼城这块金字招牌在，肯定能吸引无数的小商家入驻。”

呵呵，你到是不掩饰。

卫成是传统生意人，在他看来，品牌就是用来变现的。

所以问题的本质也就是个价钱问题。

卫成直接道：“怎么样？李董，有兴趣到我公司坐坐吗？我可以跟你介绍我们的详细发展规划，这个项目做成了，一年少说二十亿。”

“二十亿？”李闲云道：“一共二百亩地，起楼的话，算它两千亩的营业面积好了，也就是133万平，平均每平四到五块钱？”

风情街不能盖大楼，那就成商业中心了，也失去了风味，所以一般三四层就差不多，去掉游客步行道，两百亩地能出两千亩营业面积已经不少。

果然卫成摇头：“最多一千五百亩，价钱看地段，具体还没定呢，如果有你在，8块钱不是问题。”

李闲云笑了。

地租也是看地方的，一般二线城市的商业街，好一点的也就四五块一平。

当然要是魔都首府那种地方，黄金地段几十块一平都是有的。

东安是二线城市，一般地段也就四五块左右。

八块一平已经是比较贵的，这个价钱的话，五十个平方就是四百块一天，一个月光租金就一万二。开个二百平的小饭店，光月租就得三万多。

至于说商家多少钱能回本，就得看做的是什么生意了。

卫成不掩饰告诉他，只要易胜传媒肯加入，就能把地价张到八块以上，这就意味着他肯定是要求易胜传媒入股——只有要求入股，才会给出高估价，否则做法就会恰恰相反。

李闲云入商界这么多年，如今对面的老板一撅屁股，他就知道对方要拉什么屎。

卫成肯定是又要他出品牌，出版权，说不定还要他出钱出技术。

六十亿投资估计也是吹逼，实际嘛，四十亿顶天了。

但卫成想得太好，所以李闲云心里已经否掉了这种可能性——老子要搞这个，也犯不着来你这儿搞，不过你这个思路我到是可以借鉴。